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站长网每日播报:美妆电商暗战 中小音乐网站受灾

来源:新华网 吕釉鱼晚报

随着前段时间《虎妈猫爸》的热播,孩奴成为了80后继房奴、卡奴、车奴之后的又一热词。剧中为了让孩子上重点小学,虎妈饰演者赵薇卖掉了豪宅,挤进几十平的破旧学区房,而这种现象在80后群体中并非特例。 央行再次降息,股市又不稳定,是不是到了买房子的最佳时期?要换学区房,怎么买才最划算?家住上海的吴女士遇到了同样的问题。刑事诉讼律师、长投网地产理财分析师刘和宇做客随手记周一理财日,就吴女士的提问进行了解答。 案例回顾: 家住上海的吴女士和老公年收入30万,支出20万。目前有一套自住的房子,价值300万,无贷款,同时手头还有50万的银行存款可以用于理财。 去年,这对80后小夫妻迎来了他们的小宝宝。初为人父母,沉浸在幸福中的同时问题也来了:现在吴女士一家居住的房子没有学位,宝宝也1岁多了,可不可以在接下来3年通过投资理财再买套学区房呢? 刘和宇认为,要做出正确的决定,最重要的还是要考虑自己买房的警戒线,即价值投资中非常强调的安全边际。简单说就是要把房产作为资产投资的考量指标之一,关注房产在家庭财产中的比例。 在这样的前提下,刘和宇给出吴女士如下建议: 首先,盘点自己的资产以及未来进项 目前来说,吴女士手头可以用的现金只有50万,而她跟老公虽然年收入达到了30万,但是现在加上宝宝的开支,一年的支出差不多20万。目前家庭拥有的房产是自住房,虽然价值300万,但实际上不能够成为现金流。而她考察过的学区房,总价大概在450-500万,中间的缺口高达150万-200万。目前吴女士手头现金只有50万,尽管未来吴女士与先生的工资可能会涨,但是并没有保证。 其次,确认购房所需支出和合理化自己的投资目标 吴女士打算3年内买学区房,就算总价450万,按照30%首付,就是135万。现在她手头有50万,每年结余10万,三年后的本金可达80万。也就是说她的理财收益必须要达到55万元,即3年内收益率要达到68%以上。这个目标是否现实呢? 在制定投资目标的时候,一定要记住贴合实际,才能设定一个合理的目标。对于一般人来说,3年投资收益率达到38%左右比较合理,而68%则过高。 再次,是否要买入学区房,还得考虑的是买房之后是否会影响现金流。 当买房目的为自住而非投资时,我们需要考虑除去首付,还得承担买房后每个月的房贷和物业费等开支,它们是否会增加家庭支出负担? 从吴女士的情况来看,假设房贷每月要还8000元,那么基本上原本10万的结余会被房贷和额外费用吃掉。那么家庭以后可供投资的本金就会变少,这将极大影响家庭每年的投资收益。而如果将这部分资金就算投资在风险极低的货币基金上,收益率在4%的话,第一年可以有4000元的收入;第二年可达到8000元;第三年可达到12000元。 当然,虽然货币基金风险较小,但是年化收益率持续走低。近期,余某宝收益甚至跌破3%。但是随手记周一理财日周周10%活动仍在继续,虽然每周补贴天数将为3天,但仍稳赚两倍余某宝。 那吴女士买学区房的打算应该如何实现? 建议卖掉现有住房,换购学区房。出售现有住房将获得300万的现金,购买学位房首付135万之后按揭,仍可有现金流215万。假设吴女士把这笔资金全部投入随手记周一理财日货币基金10%活动,那么每年她至少将获得12万以上的投资收益,完全可以抵消她的房贷。 所以对于吴女士这种情况,我给出的建议是卖掉现房,换购学区房。 最后给大家普及两个问题。 其一,买房按揭好,还是全款好? 有人认为,贷款买房付的银行利息太多,所以如果有能力还是应该全款买房。实际上,按揭还是全款取决于你的投资回报率是否能够跑赢按揭利息。 比如用公积金贷款。8月26日,央行决定降息,个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,公积金贷款利率五年及以下为2.75%,五年以上为3.25%。而随手记货币基金周周10%活动的预期年化收益率都超过了5.7%。按照这样的贷款利率,按揭更有利。 其二,买房投资,划算吗? 如果你买房不是为了自住,而是用于投资,那么就必须要考虑租售比、升值潜力两个关键因素。 租售比即租金与售价的比值。如果你买房是为了出租,那么合理的租售比是200-300之间。也就是说,你的房产总价/月租金应该等于200到300之间。多于300的话,意味着你的租金基本跑不赢商业贷款利率;如果小于200,那么意味着你大概10年不到就可以回本。 此外,房屋升值潜力也尤为重要。以北京和上海为例,北京的平均租售比是555,上海为522。所以在北京或者上海买房投资,应更看中未来该房产是否能够升值,而不是出租收回成本。 100 900 22 857 214 136 919 242 769 50 637 320 19 648 40 72 207 956 761 156 196 801 534 540 18 476 623 117 764 78 153 868 687 975 854 57 47 335 627 317 477 620 840 18 225 487 246 645 36 154

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